存量房贷利率调降“不得不发”，房贷仍是银行争夺的“优质钞票”

文丨吴海珊 剪辑丨林伟萍

存量房贷利率下调再一次被拉回到各人视线中。

自2023年以来，存量利率下调一直是被各人以及机构鄙俚说起的话题，“几个月内可能就会靴子落地”，瑞银大中华区金融行业酌量应用颜湄之示意。

存量利率调度，对于银行来说如“阿喀琉斯之踵”。在贸易银行净息差二季度末还是达到1.54%的情况下，占到银行贷款余额20%以上存量房贷利率下调80～100个点，或将加重银行功绩压力。

不外，多家机构合计存量房贷利率的下调，大要率会伴跟着入款利率的下调。因而对银行净息差的影响尚需边走边看。

而看成银行的“优质钞票”，房贷当下仍是各大银行争夺的要点。

房贷占比、金额双降

2024年上半年，个东说念主住房贷款余额赓续了统统金额以及在贷款中占比下滑的趋势。

本刊阐明wind数据统计，戒指2024年上半年，上市贸易银行个东说念主住房贷款余额总和约34.08万亿元。其中六家国有银行的房贷余额悉数26.12万亿元，占一起个东说念主房贷余额的77%。鉴于国有六家银行的个东说念主住房贷款占了上市贸易银行一起个东说念主住房贷款余额的绝大部分，以下将以六家国有银行的情况为例，一窥个东说念主住房贷款近况。（见表1）

表1 上市银行个东说念主住房贷款同比变化情况一览表（单元：亿元）

数据起原：wind

2024年以来，银行的个东说念主住房贷款岂论是从在一起贷款的占比如故从统统量来讲王人处于下滑气象。

从统统金额来看，六大国有银行中，除了邮储银行外，其他五家银行的个东说念主住房贷款也出现了一定的收缩。

上半年，邮储银行的个东说念主住房贷款余额2.36万亿元，较2023年年底净增236.18亿元。

树立银行则是一起上市银行中，个东说念主住房贷款余额最多的银行。戒指6月底，树立银行的个东说念主住房贷款余额6.31万亿元，较上年末减少764.66 亿元，降幅1.20%；农业银行2024年半年报炫耀，其个东说念主住房贷款余额从2023年底的5.17万亿元，减少至5.07万亿元；交通银行2024年上半年个东说念主住房贷款余额较上年末减少16.73亿元，降幅0.11%；中国银行的个东说念主住房贷款余额从2023年末的4.79万亿元减少至4.75万亿元。

与此同期，大巨额国有行个东说念主住房贷款余额在一起贷款中的占比也处于下滑气象，2024年上半年六家国有行的个东说念主住房贷款在一起贷款及垫款余额中的占比平均值为22.5%，低于2023年底24.2%（见表2）。六家国有银行的个东说念主住房贷款占比一起下滑，无一例外。

尽管如斯， 个东说念主住房贷款依然占据着伏击的地位，占比向上一起贷款总量的20%。

鉴于其体量， 房贷利率的任何调度王人会成功影响到银行的收入。 存量住房贷款利率一直以来亦然商场抠门银行的要点。

表2 国有行个东说念主住房贷款金额及占比情况

数据起原：银行半年报 本刊剪辑部整理

存量房贷利率调度影响净息差

上半年，个东说念主住房贷款利率下调就成为影响银行利息收入的伏击要素。

频年来， 监管方还是屡次下调LPR和存量房贷利率，这些下调王人影响着银行的净息差。

交通银行副行长周万阜在2024年半年报功绩会上示意，交通银行保合手净息差基本强健的勤苦也靠近挑战，2023年存量房贷利率调度，2024年“5·17”房地产新政以及本年LPR的两次着落等要素将不才半年合手续袒露。

2023年8月25日，中国东说念主民银行和国度金融监督贬责总局发布了《对于缩短存量首套住房贷款利率谈论事项的奉告》。

2024年5月17日，中国东说念主民银行、国度金融监督贬责总局《对于调治个东说念主住房贷款最低首付款比例策略的奉告》，对于贷款购买商品住房的住户家庭，首套住房贸易性个东说念主住房贷款最低首付款比例调度为不低于15%，二套住房贸易性个东说念主住房贷款最低首付款比例调度为不低于25%。

2024年2月和7月，央行差异下调五年期LPR。

阐明国度金融监督贬责总局的数据，戒指二季度末，国内贸易银行净息差为1.54%，较2023年底的1.69%下滑了15个基点。

当今，商场合计再次调降存量房贷利率是势必的。瑞银大中华区金融行业酌量应用颜湄之示意，缩短存量房贷利率是势在必行，“几个月内可能就会靴子落地”，然则至于调度的神志和幅度仍不可笃定。但她示意“当今将存量房贷利率一起商场化可能并不是最佳的时机。”

9月12日商场出现第三波对于存量房贷利率下调的音问，称最快本月内就会发生第一次调降，触及的房贷达约合35.3万亿元（5万亿好意思元），部分房贷可能立即下调50个基点。

阐明国盛证券分析师马婷婷盘算，2023年9月之后存量住房贷款加权平均利率为4.29%，重叠LPR的下调，她瞻望存量按揭贷款的利率水平低于4.2%。但本年7月新披发个东说念主住房贷款利率为3.4%，存量住房贷款利率与新披发之间利差约80基点。

2024年，央行差异在2月和7月悉数下调五年期LPR共计35个基点，也将在之后影响房贷利率的再行订价。再行订价后，马婷婷瞻望实质存量住房贷款利率和新披发之间的利差或将小于45个基点。她按照存量房贷利率下调45个基点盘算，以2023年末为基准，上市银行按揭贷款平均占比21%左右，对净息差的负向影响约6基点，对上市银行净利润增速影响约-5.3pc（完成百分比）。其中，国有大行按揭贷款占比相对更高（占比24%），对息差连累约7基点，对净利润增速影响约-6.1pc。

然则，与此同期马婷婷和颜湄之王人合计，存量房贷利率的下调会伴跟着欠债端入款利率的下调。马婷婷示意，研讨到现时上市银行息差压力仍较大，若后续存量按揭利率调降策略厚爱落地，瞻望后续也会有欠债端“减负”策略跟进。

因此， 存量房贷利率的下调对银行净息差的影响，仍需阐明后续欠债端资本进行捕快。

银行仍好意思瞻念加大住房贷款投放

尽管房贷收益率合手续下滑，但依然是银行争取的地点。

对于存量房贷利率调度的征询，起始在于下调存量房贷利率是否能够达到预期成果。

对于这一问题的征询的假定在于，是否缩小或者拉平了存量房贷和新披发房贷利率的利差，会减少提前还贷的趋势。

某城商行业内东说念主士对本刊示意， 提前还贷对银行的个东说念主住房贷款形成了一定的影响。

吉祥证券袁喆奇也在酌量评释中指出，上半年金融机构的按揭贷款半年末同比负增2.1%，提前还贷以及地产销售的低迷连累举座贷款增长。

农业银行在财报中示意，2024年上半年个东说念主住房贷款投放3096 亿元，但个东说念主住房贷款余额减少了约1000亿元。

对于这一问题，马婷婷在研报中示意，研讨到频年来国内房地产商场供求联系发生了紧要变化，借债东说念主和银行对于有序调度优化钞票欠债均有诉求，若再次下调存量房贷利率，或将显着消弱住户利息包袱，改善耗尽者预期，增强耗尽才气和耗尽信心。

缩短存量房贷利率无疑会缩短住户还贷压力。一位房贷总额320万元的住户对本刊示意，她的房贷利率为4.2%，“我即是阿谁差80基点的东说念主”，淌若缩短至80个基点，她一个月房贷压力瞻望将减少2400元。

上半年以来，银行的个东说念主住房贷款不良率出现了高潮。但总体来看，房贷仍是银行的优质钞票，巨额国有行的房贷不良率低于银行总体不良率。

阐明各家银行的半年报，2024年上半年工商银行的个东说念主住房贷款不良率从2023年底的0.44%提高至0.6%；农业银行的不良贷款率也从2023年底的0.55%提高至0.58%；交通银行个东说念主住房贷款不良率从2023年底的0.37%提高至2024年上半年的0.48%；树立银行的个东说念主住房贷款不良率从2023年底的0.42%提高至上半年的0.54%；中国银行个东说念主住房典质贷款的不良率从2023年底的0.48%提高至本年6月底的0.55%。

邮储银行是六家国有行中的独一例外，邮储银行个东说念主住房贷款不良率从2023年底的0.55%缩短至2024年上半年的0.5%。

但巨额国有行的房贷不良率低于银行总体不良率。 如工商银行2024年上半年个东说念主住房贷款不良贷款率0.6%，全行不良率为1.35%。农业银行上半年个东说念主住房贷款的不良率为0.58%，也大幅低于全行1.32%的不良率。这也恰是银行当下仍更好意思瞻念加大个东说念主住房贷款投放的原因所在。

如建行在半年报中示意，下半年，零卖信贷攻坚行动，要点是保合手个东说念主住房贷款商场最初地位。中国银行也在半年报中示意，该行合手续加大房贷投放力度，可比同行商场份额比上年末结束提高。

（文中说起个股仅作例如分析，不作投资冷落。）